作为实体商业存量改造的行业佼佼者，日本商业在零售业上的技巧远没有我们技艺繁多，但每年都能打造出不少「可圈可点」的案例，也给我国实体商业的发展带来很多启发与思考。

在2020年至2023年这段特殊的时间里，尽管日本商业市场受到严重冲击，却依然保持着自己的步伐：不一味追求「大而全」，反而持续在「细分领域」创造新体验，将小而精、精而美的感受做得格外打动人心。

以今年讨论度最高的几个非标型商业为例，我们愈发感受到「需求越聚焦，定位越精准，感受越惊喜」这一理念的魅力：大到头部商企的成熟产品线，小到主打烟火气的社区底商都「受益匪浅」。

*定位「中国式街区」的上海龙华会

基于国内庞大的商业存量现状，我们整理了将近四年日本新增的重点商业项目，并从中发现了一些新的线索和规律：

1. 新理念的提出，部分项目开始降低「主力店」比重，整体的品牌落位思路从项目的定位出发，围绕客户的「真实需求」做相关生活方式业态的组合。

2. 新业态的加入，对内外交通枢纽及城区地标建筑进行功能与场景的迭代，为上班族、来访者、国内外游客带来新的活跃度和互动感。

3. 新空间的创新，从「造场景」到「填内容」，集合多方力量将单纯的公共场地改造成立体低楼商业设施，市中心公园等绿地的使用效益得以最大化。

4. 新场景的转变，有别于常规的「最好的位置要通过高租金创收」，大部分项目都选择把高区景观最好的位置留给了消费者作为休憩地，营造「松弛感」。

因此，我们看到许多新增项目越来越不像商场了，甚至通过主动扮演起与城市共生共存的社交枢纽、配套服务者等角色，实现了我们日思夜想的「差异化」。

只有看见未来，才能拥有未来，希望这份盘点能给你带来新的参考。

以下对2020-2023年日本新增重点项目做一梳理。

01

立川GREEN SPRINGS

*项目实景图 ｜ 图据@一期STUDIO

所属城市：东京

建筑形态：商业街区

项目体量：67,000㎡

开业日期：2020年4月

项目位于东京多摩地区立川车站附近，用地南北向长约400米，东西向约100米，整体由8栋建筑单体构成，整块用地被两条交错步行道分割成4个区域。

X字街表达了「立川的历史与从这里展开的未来交汇的地方」；连接街道和多功能厅屋顶的梯级图案是曾经的机场跑道；中央广场通过安装在大楼内的「町之恩川」与这条X型通道相连，形成「动静皆宜」的绿轴街区。

这里不仅有购物景点和餐饮店，还有亲子一同畅游的博物馆，和设有约2500个座位、多摩地区最大型的多功能大厅TACHIKAWA STAGE GARDEN，以及拥有无边际泳池的SORANO HOTEL，消费者在此享受艺术、自然和住宿。

在整片广场中有350种能让人感受四季的植物，模拟了多种当地生物的生态环境聚落环境；此外还有配合光影与音乐跃动的喷水池，约120米长阶梯瀑布，从建筑延伸出来的「天空甲板」等，都为人群带来身心的疗愈与放松。

02

横须贺购物广场

CoaskaBaysideStores

*项目实景图 ｜ 图据@ICHIKEN

所属城市：东京

建筑形态：购物中心

项目体量：124,000㎡

开业日期：2020年4月

项目落址横滨横须贺美军基地附近，前身是饱受当地人爱戴的Shoppers Plaza Yokosuka，完成更新改造后一举成为横须贺地区最大的美食聚集区。

在设计上，永旺零售以「港口、钢铁、船舶、跨文化交流」等关键词为基础，耗费一年时间对其进行了全面翻修，使得客户可以从广场的各个位置都可以看到港口和海滨风景。
在六层空间中，项目提供100多家美食、购物和娱乐场所，其中包含服饰店、家具店、电影院、保龄球馆等多项设施，电车、汽车与场馆的连接性也是一大优势。

高级生鲜零售超市永旺风格馆（Aeon Style Store）是其主力业态，其熟食卖场面积为传统门店的2.5倍，旨在成为当地居民日常生活不可或缺的基础。

03

竹芝

WATERS takeshiba

*项目实景图 ｜ 图据@商智库

所属城市：东京

建筑形态：购物中心

项目体量：100,000㎡

开业日期：2020年6月

项目位于东京都立滨离宫恩赐庭园对面，是由JR东日本进行开发的综合性项目，也是东京都内少数同时位于办公街区、又拥有天然水景的购物中心。

竹芝WATERS takeshiba主要分成四大区块：包括百货atre竹芝、mesm Tokyo饭店、JR东日本四季剧场及公共空间（草坪及看台），以「NEW CURIOUS」为概念，旨在为感性的都市人打造一个充满新鲜好奇的场所。

Atre 竹芝作为其中综合性商业设施，由塔楼栋和剧场栋构成，以注重互动设计的迷你博物馆、游戏俱乐部、儿童室内乐园、社交俱乐部等业态为主。

项目同时引入了目前全日本唯一一座可以远眺海景的高级海吧，除了各具特色的餐饮店铺设施之外，也有非常专业的美容沙龙以及贩售有机食材为主的零售超市。

04

横滨北仲

*项目实景图 ｜ 图据@HamaColle横滨

所属城市：横滨

建筑形态：社区商业

项目体量：8,700㎡

开业日期：2020年6月

项目是由历史建筑「旧帝蚕仓库」的两栋仓库改造而成的综合型塔楼，占地面积约1.3万平方米，直接连通地铁，并通过人行天桥与山下公园、元町等景点相连。

这座建筑中大部分是超高层公寓；46层至51层设有酒店式公寓，46层设有免费开放的瞭望台；低层部分设有商业和文化设施KITANAKA BRICK&WHITE。

项目主要面向周边居民和自身公寓、酒店入住顾客，为其提供高品质便利的生活；引入神奈川首家金宝贝早教机构、神奈川首家高级鲜蔬超市LINCOS、北仲区域首家星巴克等，同时引入Billboard Live神奈川首店、Dance Base神奈川首店，并以新业态形式扶持音乐、舞蹈等艺术活动的展开。

05

东京水町

TOKYO MIZUMACHI

*项目实景图 ｜ 图据@WAttention.com

所属城市：东京

建筑形态：商业街区

项目体量：3,500㎡

开业日期：2020年6月

为了使游客在浅草与晴空塔两地的横向移动更加便利，东武铁道将晴空塔线东京水町部分改造成为商业综合体，并将河岸步道改造为宜游宜逛的步行街。

这条长达500公尺的步行街以「Live to Trip」为概念设计，分为东、西两区，包括14家商店和1家酒店，涵盖美食、时尚、创意杂货等业态。

目前进驻的商户及品牌包括知名设计选品店KONCENT、贩卖设计公司AshConcept、和菓子品牌ICHIYA、复合式潮流餐厅DEUS EXMACHINA等，多样化的店家类型，都让这个历史街区充满各式话题性。

除了众多餐饮店，在东侧区域还有一间综合型运动休闲场馆LATTEST SPORTS，场内有攀岩馆、自行车店等运动相关设施，馆内也会不定期举办艺文活动，往來人群、地域、文化在此交错汇聚，旅行好似日常。

06

涩谷宫下公园

MIYASHSHITA PARK

*项目实景图 ｜ 图据@商业in集地

所属城市：东京

建筑形态：商办独栋

项目体量：46,000㎡

开业日期：2020年7月

宫下公园于1953年开放，2020年又作为涩谷区第一个「立体城市公园系统」进行了重建，是一项体现可持续、优化城市规划的经典项目。

项目底层商业设施包含24小时营业餐饮集合店、生活杂货、书店、流行时尚服饰、黑胶唱片行等共约90家店铺，以及酒店品牌sequence、高奢品牌店（LOUIS VUITTON全球首家男性旗舰店、GUCCI艺术限定门店、PRADA全新概念店、美国潮牌KITH亚洲旗舰店、COACH男士专门店、阿迪达斯日本最大旗舰店）等业态。

而这座四层楼高的城市设施建筑被两条人行天桥连接，一座横跨于三层道路之上，另一座则直接通向一个开放式商场，人们将被更加自然地导向屋顶公园的环路。

屋顶花园拥有一处长约1公里的绿化步道，其中有藤原浩操刀企划的星巴克公园型态咖啡店，以及滑板场、攀岩墙、沙滩运动场等运动空间，契合户外人群所需。

宫下公园的所在位置，将涩谷、原宿、青山、表参道、代代木公园等几大潮流片区串联起来，这不仅是地理层面的，更是多元文化的进一步融合。

07

东京站

GRANSTA TOKYO

*项目实景图 ｜ 图据@FASHION PRESS

所属城市：东京

建筑形态：站城综合体

项目体量：100,000㎡

开业日期：2020年8月

项目是日本目前最大规模的站内商业设施，包括东京车站和丸之内的购物饮食复合式空间「GRANSTA」，以及在地下1层的购物中心「GRANSTA 丸之内」两部分。

在GranSta诞生以前，东京站地下长长的换乘通道两旁只有连排的储物柜，和少量老式便利店；项目一期以东京站内标志性的汇合点银铃广场为中心，翻新、建设了以餐厅和食品、特产店为主的「站内商业」，并不断更新至如今的形态。

整个购物中心共有154间商店，包括餐厅、车站便当、杂货、化妆品店和伴手礼商店等，其中有始建于1887年的洋食餐厅东洋轩、巴黎老牌甜点Ladurée、中川政七商店第一家服装专门店等12家商店，都是首次在车站内开业。

受地下轨道交通建筑限制，柱子、墙体等视线遮挡物特别多；项目通过地面、墙壁和天花一体化的造型与引导设计，解决了如何让分散区域连接起来、如何让每一个小商店都被平均购买等问题，也是行业学习的典范之一。

08

RAYARD

久屋大通公园

*项目实景图 ｜ 图据@archidaily

所属城市：名古屋

建筑形态：公园商业

项目体量：8,100㎡

开业日期：2020年9月

久屋大通公园诞生于1970年，项目运营团队结合原有的公园优势，融入低密度、高品质、强互动的商业设施，增强了公园的南北联系与游逛功能，改变了公园以往阴暗遮蔽的印象，让人们渴望的绿色自然随手可及。

项目分别规划了可拥抱天然草坪的ZONE1、可沿着森林小径漫游的ZONE2、可体验新生活方式的ZONE3以及可感受城市魅力与潮流文化的ZONE4四块区域。

场内的互动设施高度统一：如日本户外品牌 Snow Peak 、玻璃制品品牌HARIO、史努比咖啡厅名古屋首店、天狼院书店等品牌，这些业态实现了单一门店不同的场景转换，人们能轻松随意地参观并参与个性化的制作，感受不一样的社交方式。

开业至今举办了包括草坪运动、露营电影、中古集市、咖啡快闪、citywalk、文化读书会、宠物相亲活动、电视塔垂直马拉松等超过100场线下活动；柔软的活动让商业空间的松弛感达到内外统一，让人们得到精神上的慰藉。

09

日比谷OKUROJI

*项目实景图 ｜ 图据@标识学院

所属城市：东京

建筑形态：商业街区

项目体量：5,000㎡

开业日期：2020年9月

建立于1910年的山手线仍然在拱形高架轨道上运行，铁路高架桥下的餐饮一条街，一直是东京夜间的一道风景线，也是企业员工和游客的餐饮圣地。

项目活用铁道高架下的空间，将一层分为四个区域：商户多为高品位餐厅、高级服饰定制店、工艺品店等；有乐町车站一侧是JR东海的日比谷美食区域，新桥方面则是食品店、杂货、时尚区域、饮食区域，享受夜晚时光区域。

在近50家店铺中，包括多个品牌的东京首店和新形式店：如名古屋的排队名店鳗富士，函馆海鲜、细面创意料理店等。

特色商店、礼品店家则包含百年蓝染工厂水野染工场、Tokyo noble手工伞订制店、日本手工眼镜品牌鯖江眼镜馆等这些连接日本过去和未来的店铺，游客寻觅美食的同时也可以在这里尽情体验日本匠人手工制作的魅力。

10

原宿神宫前小道

JINGUMAE COMICHI

*项目实景图 ｜ 图据@商业与地产

所属城市：东京

建筑形态：商办独栋

项目体量：35,000㎡

开业日期：2020年9月

项目距离原宿站约步行3分钟，共2层楼，全部为餐饮店铺的专门设施，集结了由世界各地的人气餐厅中精挑细选出的18间品牌，用以补充区域的夜间经营形态。

空间引入「阶梯」概念，通过阶梯、小路的设计形式创造在「城镇」中游走的感受，同时每家餐厅都设有露台，创造更具自然感的放松体验。

场内品牌包括了米其林名店饺子MANIA的姐妹店小笼包MANIA、札幌精酿啤酒专门店BEER CELLAR SAPPORO东京首店，居酒屋老铺大众酒场JUMP，北海道寿司品牌立食い寿司根室花まる等，也是年轻职人聚餐约会的首选。

11

イオンモール

新利府（南館）

*项目实景图 ｜ 图据@永旺梦乐城集团官网

所属城市：宫城

建筑形态：购物中心

项目体量：33,000㎡

开业日期：2021年3月

项目以「LIVE FULL DAYS」为概念和2000年开业的北馆相连通，专卖店约170家，成为日本东北最大的综合性购物中心。

项目引入的各业态东北首店品牌多达数十家，以及多个新型店铺；在1楼设有餐厅区DINING TERRACE，3楼设有美食广场Food Forest，并引入新型书店、咖啡屋、动物咖啡屋、超大影城等业态，带来丰富的休闲体验选择。

主力超市AEON STYLE开设了产地直送模式，设有日本东北规模最大的新鲜水产区域，同时推出日本东北首个免下车即可取网上超市已定货物的服务，为顾客提供了符合疫后新常态的购物方式。

项目也主动承载起本地文化传播、交流平台的功能，不仅推出了「宫城县美食大选」等活动，还为发行本地出版物的出版商提供交流机会，助推本地企业的发展。

12

下北沢BONUS TRACK

*项目实景图 ｜ 图据@其美设计

所属城市：东京

建筑形态：商业街区

项目体量：500㎡

开业日期：2021年3月

项目案名意为「额外的轨道」，拥有4栋商住一体的长屋和一栋商业建筑，采用了化整为零的打造手法，形成中间带有大量公共空间的洄游型商业体。

团队完美地融合local、social、cultural三者，常驻商户均为下北泽在地的「主理人」店铺，黑胶唱片店、复古书店、咖啡店、面包店、餐厅酒吧等全部小巧的嵌在小房子里，已然围绕着「有品质的日常」做文章。

商户入口面向的小广场，作为户外贩卖区被精致的餐车和外摆占据，且几乎每周都有不同市集活动；在广场上被绿色包围的环境里，安静地喝咖啡或是漫无目的地逛市集，都能感受到下北泽文艺、包容的轻松氛围。

下北泽区域所具有的独特商业氛围，除了消费内容，还有一大因素则是沿街小铺组成的独特游逛体验。街区中鳞次栉比的店铺带来多元文化的交融和热闹的商业氛围，这是在东京中心繁华的商业区所稀缺的休闲场景。

13

奈良鹿猿狐Building

*项目实景图 ｜ 图据@赛扬商业研究

所属城市：奈良

建筑形态：商办独栋

项目体量：1,260㎡

开业日期：2021年4月

项目是日本最大的「中川政七商店」涩谷店之后最新开设的复合商业建筑，由建筑家内藤广氏设计，以传统京町屋风格构成外型，与户外老街融成一体。

中川政七商店，创业于江户时代中期1716年，作为麻织物「奈良晒」的批发商起家，以日本传统工艺生产生活杂货，是拥有300多年的历史的老字号。

除中川政七商店奈良本店（总店）外，还有猿田彦咖啡关西首店、米其林餐厅寿喜烧料理店KITSUNE以及共享办公空间JIRIN等三家商铺入驻，建筑名称正是来源于中川正七商店的鹿、人气咖啡连锁猿田彦咖啡的猿和KITSUNE里的狐。

建筑共由三层组成，中川政七商店奈良本店位于1-2两层，猿田彦咖啡和米其林餐厅寿喜烧料理店都位于1层，3层是可眺望兴福寺五重塔的共享办公空间。通过邂逅、触摸、学习让奈良本地和国内外游客，感受奈良的魅力所在。

14

熊本阿姆广场

AMU PLAZA

*项目实景图 ｜ 图据@空间印象视界

所属城市：熊本

建筑形态：站城综合体

项目体量：110,000㎡

开业日期：2021年4月

作为JR熊本车站大规模的站前再开发的项目之一，JR熊本车站大楼以Amu Plaza熊本购物中心、Office Amu Plaza熊本以及肥后YOKAMON市场及住宅区组成，

这是一座以「公园式车站、车站式公园」为理念打造的广场，建筑面积约11万方，集时尚用品、家居杂货、甜品美食、综合影院等多种功能于一体，最标志性的设计是跨越1-7楼的超高挑空立体瀑布庭园Boken no Mori。

15

则武花园

*项目实景图 ｜ 图据@JTOWER

所属城市：名古屋

建筑形态：商办综合体

项目体量：57,000㎡

开业日期：2021年10月

项目地块原为日本领先的陶器制造商则武株式会社的总部工厂所在地，2013年联手三菱商事、永旺梦乐城株式会社开启地块改造计划。

永旺集团以往的郊区型项目都是针对顾客在休息日（Off）的生活场景进行规划和业态组合，而此项目是永旺首次结合顾客在工作日（On）的消费场景，打造的可融合商务办公与商业休闲的新型购物中心，具有先锋意义。

利用项目周围的环境优势，永旺将购物中心的概念确立为「自然地、与大自然融为一体的场所」，由于商圈内单身人口众多，项目强化提供各种饮食场景，三个楼层均设置了不同类型的餐饮区，餐厅总数达53家。

换句话说，永旺希望带来一种生活和工作充分交融的新体验：年轻父母将幼儿带到日托中心，再去同一栋楼里的办公室上班，下班后还可便捷地在超市购物，或是在商场内就餐，完成一天的生活消费闭环。

16

大船Grand Ship

*项目实景图 ｜ 图据@AZUNA SEKKEI

所属城市：镰仓

建筑形态：购物中心

项目体量：60,000㎡

开业日期：2021年11月

作为近邻型商业设施，项目填补了泛首都圈湘南地区的商业格局，并满足了消费者对于一般家庭日常用度所需与从幼儿保育到升学辅导服务一条龙。

在业态配置上，项目没有配置独立的服饰业态，依靠项目内大型家电集合店中所包含的有限的基础服饰卖场来补全品类；同时以顾客在「生活」与「家庭」中更重视的食品、日杂、餐饮、育儿、教辅服务等品类为核心业态。

项目最具特色、最吸引周边消费者的是三越伊势丹旗下的FOOD & TIME ISETAN OFUNA，依靠自身高度专业的品类集合、选品、卖场编辑能力，在化妆品、服饰、男装、食品居家、高端买手等多个品类上，都设有独立的集合店形式。

17

LaLaport啦啦宝都福冈

*项目实景图 ｜ 图据@加得商业

所属城市：福冈

建筑形态：购物中心

项目体量：146,000㎡

开业日期：2022年4月

项目是全球第17家LaLaport，由九州电力公司、西铁和三井不动产在福冈博多青果市场旧址上合作开发，各类业态总店铺数合计达到了222家。

以「人、物、文化」为基础，通过多元化的设计调改，团队大幅增加了社区、亲子空间和购物之间的关联互动，为消费者打造了放松、沉浸式的体验空间。

在业态方面，项目新增、翻新了涵盖服饰、杂货、餐饮等约40家品牌，其中8家为琦玉首店。以日本本土品牌为主，如：GOOD DEAL、Schott、call&response、moimoln、ZWILLING/STAUB等。

项目最大的特色是规划了几乎涵盖区域级购物中心关于消费者全维度诉求的9大特色公园场景，并以「相遇与体验」为理念，集零售、餐饮、亲子儿童、运动健身、娱乐体验等业态于一体，成为福冈人民的生活娱乐新焦点。

18

龟戶Kameido Clock

*项目实景图 ｜ 图据@和桥机构

所属城市：东京

建筑形态：社区商业

项目体量：28,000㎡

开业日期：2022年4月

项目所在地原址为东京第二精工社工厂，曾改建为深受居民欢迎的「太阳街龟户」，为配合区域振兴计划综合再次开发了住宅、商业、学校、广场等复合空间。

作为承载衣食住等生活功能的社区型商业设施，项目以 「LIVE UP! ＆ LOVE LOCAL」为概念，从衣、食、住、健、游、学等多个生活维度规划主题，联合入驻的136家店铺，在满足区域居民生活消费的同时，设置各类活动空间，促进社区交流，活跃区域文化，创新商业价值。

特色饮食街「龟户横丁」 将日本传统的大众饮食文化与现代多样化餐饮结合：区域No.1的食品卖场龟户食品市集、电竞室、直播间、儿童乐园以及约540个座位的餐饮活动空间，满足年轻家庭的就近娱乐需求。

19

北九州

*项目实景图 ｜ 图据@北九州市info

所属城市：福冈

建筑形态：购物中心

项目体量：270,000㎡

开业日期：2022年4月

作为永旺集团第二家THEOUTLETS，项目建设于2017年底关闭的主题公园遗址之上，并与一路之隔的永旺梦乐城八幡东形成协同效应。

从体量上说，项目是全九州最大的奥特莱斯，囊括了包括购物，美食，游乐设施等约170家店铺；为了与横滨和御殿场等地的奥莱体现差异化，项目以「刺激五感的场所~Live, Play and Feel」为概念，专注于户外活动和体验型活动。

通过连接桥，步行3分钟就能到大型购物商城永旺夢樂城八幡東，设有家电、美妆、美食、服饰、杂货、玩具等130间以上店铺，日常家庭可一站式购齐所需。

20

大饭町SEE SEA PARK

*项目实景图 ｜ 图据@洪涛工作室

所属城市：福井

建筑形态：商业街区

项目体量：20,000㎡

开业日期：2022年7月

SEE SEA PARK位于大饭町休闲旅游产业区，突破传统沙滩海边打造度假区的模式，打造一个包含了零售、餐饮社交、办公、公共服务设施、运动设施、海边公园等多样功能的复合式商业空间。

作为日本最新一代的「公园非标商业」，项目由木材、轻钢结构、玻璃软膜覆盖的屋顶以及玻璃门窗搭建而成；大小不一的半开放商业空间像一个个半透明盒子般，堆砌出错落有致的商业群落，让项目更具辨识度与吸睛度。

在不大的商业体量里，一共规划了19个SHOP和OFFICE，分为东EAST、西WEST、草坪广场三大区域，主要的业态方向围绕着咖啡轻餐，户外装备零售，美容护理，和各种共享空间和当地的协会，社区、公益组织办公使用，游客可以来度假享受，本地人也可以在这办公开店，大家在这里找到一种交汇点。

21

心斋桥PARCO

*项目实景图 ｜ 图据@OSAKA at NIGHT BLOG

所属城市：大阪

建筑形态：购物中心

项目体量：58,000㎡

开业日期：2022年11月

项目诞生于1991年5月，曾是整个关西地区的年轻人聚集之地；作为日本第18家PARCO，总建筑面积为5.8万平方米，并与大阪地铁御堂筋线心斋桥站直通。

在外观设计上，项目外墙利用了垂悬式装饰的设计，在阳光或者灯光映衬下，宛如波光粼粼的水帘，既简洁时尚，又与大阪「水都」的传统特点相呼应。

为了缓解心斋桥缺少时间消费目的地、文化传播核心区、以及有聚客能力的城市功能空间等问题，PARCO在区域内率先导入大型专卖店、都市型电影院，设置活动空间、艺术空间、共享办公空间、展会大厅等多功能型设施。

此次项目共引入了约170多家店铺，除了奢侈品牌、高端餐饮、运动品牌、艺术展览之外，还延续了涉谷PARCO的精髓，把时尚潮牌、二次元动漫、主题特色餐饮，以及集市引进了商场，其中许多品牌门店还是关西首店、大阪首店。

通过构建商业生态系，整合文化、商业与城市功能，打造有必要去的「超级目的地」实现商圈回流，这也为提振传统商圈提供了解题思路。

22

羽田机场花园

Haneda Airport Garden

*项目实景图 ｜ 图据@FUN ! JAPAN

所属城市：东京

建筑形态：商办综合体

项目体量：130,000㎡

开业日期：2023年1月

羽田机场花园是连接羽田机场第三航站楼的大型商业设施，主要包括2家高级酒店、屋顶天然温泉、约80个商家，以及1个巴士始发站。

商场内分成多区，一出机场即可见到的「日本长廊Japan Promonade」以推广日本文化为主，汇集了大约独具日本特色和传承日本文化的零售品牌，包括售卖蜜糖的杉养蜂园、雨伞专门店福井洋伞、咖啡用品概念店HARIO Satellite等等，有和式杂货、轻食及日用品等发售，15间商店当中有8间首次在东京开店。

而项目商业区汇聚了时装、化妆品以及礼品店等约60家包含日本全国代表性且人气的品牌店铺及美食的商店，如创业于1932年的Unagi Yondaime Kikukawa、创业于129年的Hanayama Udon V等老字号。筑地寿司工所、大阪烧铁板烧88 Pachi Pachi、东京烤肉平城苑、涮涮锅田岛屋也很受访客欢迎。

日本首个位于机场的露天温泉「羽田机场泉天空之汤」也在于此，该项目的出现让游客从下飞机的瞬间就就感受到赴日旅游的魅力，让日本的入口变得越来越有趣。

23

YANMAR TOKYO

*项目实景图 ｜ 图据@KAZIonline

所属城市：东京

建筑形态：商办综合体

项目体量：21,000㎡

开业日期：2023年3月

项目是一座位于东京八重洲的综合型大楼，设施概念以集团创始人山冈孙吉「HANASAKA」精神为核心，集合了文化、餐饮和购物于一身。

从地下一楼到2楼皆为商业区，一共开设6家店铺，从最古老的米种到现代的特色料理，一切围绕着「米」这一主题展开；而纸与不锈钢材料制成的樱花动态装置艺术贯穿三层的中庭空间，是藉由品牌总部大楼为媒介而创造出的新型态品牌空间。

餐饮品牌包括意大利米饭餐厅ASTERISCO、让访客找到自己理想的米饭KOME-SHIN商店，以及清酒冰淇淋专业店SAKEICE等。

对于在该建筑内办公的人们来说，不仅能在眺望挑空空间的同时前往B1层入口和电梯间，还可以在感受各种人群活动和灯光效果带来的时间变化的同时进出办公室。这一公共空间是该建筑的一大特色，也为东京站前的办公建筑树立了标准。

24

東京中城八重洲

tokyo midtown yaesu

*项目实景图 ｜ 图据@VOGUE TAIWAN

所属城市：东京

建筑形态：商办综合体

项目体量：289,000㎡

开业日期：2023年3月

作为继六本木、日比谷之后的第三个东京中城，项目是一家地下4层、地上45层的综合设施，内部集购物、餐饮、文化娱乐于一体，为游客提供一站式休闲体验。

整体建筑分为A-1和A-2两大街区，A-1街区双层阁楼拥有单层4000㎡日本最大级别办公空间及首次进入日本市场的宝格丽东京酒店（Bulgari Hotels）、中央区立城东小学等业态，A-2街区单层阁楼拥有写字楼、育儿辅助设施等业态。

两街区共有60家商铺入驻，商业部分1层有HOSOO TOKYO、CFCL YAESU等日本奢侈品牌入驻；2层强调日本制造（Made in Japan）概念，有TOKYO UNIT、津轻Vidro等轻奢纪念品店入驻；3层有多家体现东京特有风格的餐厅，炉端烧、寿司等日料、西餐以及中华料理等，应对消费者不同口味的需求。

项目以「POTLUCK YAESU」为主题进行开发，旨在任何人都可以使用，各类人群都可以互动，在引入具有历史文化底蕴的品牌和在时尚领域极具盛名的品牌的同时，以「日本展示场」的概念向国际游客展示日本传统文化和高品质生活方式。

25

ANIMATE池袋本店

*项目实景图 ｜ 图据@TIMEOUT

所属城市：东京

建筑形态：商办综合体

项目体量：68,000㎡

开业日期：2023年3月

拥有40年历史的项目经历扩建重装后再次开业，店铺面积扩大了两倍，全部商品种类高达数十万种，漫画、杂志、动漫周边，展览等应有尽有。

作为世界最大的动漫专门店，项目共有10层，通过多元分区、分类形式，保证消费者能够最便捷的找到所需内容。

2F、3F聚焦漫画相关产品；4F、5F主打角色周边；6F CD・DVD/Blu-ray游戏；7F是以动漫、漫画、游戏等作品和艺术家为特色的产品销售活动空间；8F 展览空间；B2F、9F为活动空间，举办现场表演、放映和脱口秀等活动。 

如果和中国首个聚焦次元文化的商业体百联ZX创趣场对比，可以看出两座项目在改造方法、操盘逻辑、楼层规划、业态布局上的差异，更值得学习参考。

26

东急歌舞伎町TOWER

*项目实景图 ｜ 图据@赢商网

所属城市：东京

建筑形态：商办综合体

项目体量：87,400㎡

开业日期：2023年4月

项目位于新宿歌舞伎町，是在东京米兰会馆的旧址上重建的新地标，也是首次不设写字楼，而是通过娱乐设施与商铺、酒店进行组合创新的高层复合型商业体。

作为专注于娱乐的体验消费型的旅游观光据点，项目每一层都极具特色：

• 1F规划了花店、汉堡店、星巴克咖啡及和牛特区餐厅等8家商铺

• 2F采用「横丁」概念汇集了10家餐饮店，以复古元素展现昭和时代风貌

• 3F主要为万代南梦宫游乐场namco TOKYO，将娱乐、美食、活动相结合

• 4F是索尼音乐娱乐的新生代娱乐设施THE TOKYO MATRIX

• 5楼则是以美与健康为主题的高端健身品牌EXSTION

• 6-8 楼是全新设计的演唱会娱乐剧场THEATER MILANO-Za
  

• 9-10F是东急旗下的109 Cinemas高端影院，两层共752个座位

• B1F-B4F是可容纳1500人的Zepp Shinjuku（TOKYO）现场音乐厅

在这座塔是为实现「夜间经济」和「娱乐城市」而建造，现代艺术作品随处可见，为游客提供了一个令人惊叹的艺术体验；这些艺术空间代表了新宿地区的创意和活力，成为一个凝聚新宿能量的场所，展示了当代艺术的魅力。

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Forestgate代官山

*项目实景图 ｜ 图据@MOT TIMES明日誌

所属城市：东京

建筑形态：商办综合体

项目体量：40,000㎡

开业日期：2023年10月

项目位于地铁代官山站，由MAIN栋和TENOHA栋组成，主打生活、工作与玩乐无缝接轨的日常提案，帮助大家寻回逐渐被遗忘的精致生活。

MAIN栋由日本建筑师隈研吾设计， B1-2F为商业空间，3F为共享办公、4f-10F为住宅公寓，外观采用木箱堆叠的形式配置大量绿植形成堆叠，形成一片三维森林。

TENOHA栋是一座木结构两层建筑，主要由咖啡厅、活动空间、图书室等组成，是开展可持续活动的基地，提供多种生活体验。同时，设置屋顶种植园，大量使用绿植与间伐材，也是对循环经济的体现。

在「绿色环境可持续」和「饮食」两大主题下，目前共有8家商铺入驻：包括地下1层的花园自由之丘超市、个性化室内绿植设计服务品牌SOLSO HOME、时尚品牌Ameri VINTAGE、眼镜专门店Kaneko Meganeten、环保咖啡馆Blue Bottle Coffee、英国香水品牌Jo Malone London概念店、巧克力专门店兼咖啡厅LA BASE de Chez Lui、代官山50年历史甜品店Chez Lui、咖啡酒吧餐厅MIDTREE、循环型全天咖啡CIRTY CAFÉ以及花店ALL GOOD FLOWERS等。

作为广域涩谷圈（Greater SHIBUYA）改造的一部分，项目的落地也呼应了东急房地产「Greater SHIBUYA2.0」的愿景，同时也让项目不再是一个独立的商业建筑，而是一个可以联结社会与自然、当下和未来的可持续讯号。

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自由之丘

JIYUGAOKA de aone

*项目实景图 ｜ 图据@第一社区商业

所属城市：东京

建筑形态：商办独栋

项目体量：9,000㎡

开业日期：2023年10月

在东京自由之丘的街巷中，项目作为社区商业拥有超市、轻餐、杂货、食品专卖店在内的26家店铺，将进一步成长为当地人民所熟悉的自由之丘品牌。

虽然是这么小的项目，但在规划时就知取舍，坚决地把一层「切开」，利用大家喜欢走捷径、爱横穿的心里去画动线，让项目一层与两侧街道融为一体，彻底消除了封闭盒子给顾客的界限感、距离感，人们在上班、回家、甚至闲逛时不知不觉便已步入其中。

项目B1～1F主要为美食与咖啡厅，如椿屋珈琲、一〇八抹茶茶廊、一果房、グランディール（GRANDIR）、梅田奶酪实验室等 ，生活杂货品牌アコメヤトウキョウ（AKOMEYA TOKYO）、OWNDAYS等。

项目2F商店街则为服饰品牌、美发沙龙、面包店，带来品牌ヤヌーク（YANUK）、equri、生活杂货カリモク60、Three little song birds等。

3F商店街则为花园露台，可以一边散步一边欣赏自由之丘街道的景色，并进驻台湾品牌鼎泰丰、起司专门店CHEESE DORIA、意式餐厅WE AET WHEAT等品牌.

4楼的部分除了有TOMAS（トーマス）自由が丘校2号馆，还有一个屋上广场Harappa（はらっぱ），拥有超市、轻餐、杂货、食品专卖店在内的26家店铺。

融入自然，悠然自得的平静场所，永旺正在探索一种未来商业场景的新生态，也为我们在小体量商业空间中激发社区感、年轻力方面提供了重要的观察范本。

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魔法文学馆

*项目效果图 ｜ 图据@步步日本

所属城市：东京

建筑形态：商办独栋

项目体量：1,600㎡

开业日期：2023年11月

项目坐落于东京都江户川区一个海滨公园里，是知名建筑师隈研吾以《魔女宅急便》作者角野荣子的作品世界观为灵感所设计的全新设施。

项目外部以纯白的外观搭配花瓣外型的屋顶，内部以《魔女宅急便》主角琪琪所居住的克里克小镇的形象来设计，除了阅读区与展示区之外，馆内还有复刻角野老师工作室的常设展示室，以及适合举办展览的企划展示室等。

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涩谷樱丘

Shibuya Sakura Stage

*项目实景图 ｜ 图据@莱佛士咨询

所属城市：东京

建筑形态：商办综合体

项目体量：254,000㎡

开业日期：2023年12月

项目位于涩谷车站南侧，占地面积约2.6公顷，由A座（涩谷塔、中央大楼）B座（樱花塔）C座（日本基督教涩谷教会）组成，也是近年来最大的多功能高层建筑。

A座商业设施基本位于下层，办公室位于中层以及上层，A1栋设有健康中心，A2栋设有STATIO日本经济大学。

B座由「樱花塔SAKURA Tower」（B栋）和「SAKURA Terrace」（B栋顶层）组成；樱花塔的1-5层为商业设施，5-14层为办公室，16-30层为公寓Brands涩谷樱丘，另外5层设有一个国际学校（CTIS株式会社幼儿园部）。

作为涉谷城市更新中重要的组成部分，项目其最大的特点是兼备「动 · 游 · 住」三大模块，配套修建步行者空中回廊和地下通道，助力消解涩谷站前空间割裂的局面，也让樱丘地带与涩谷核心区彻底打通，让涩谷成为世界的涩谷。

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丰洲  千客万来

*项目实景图 ｜ 图据@商业与地产

所属城市：东京

建筑形态：商办综合体

项目体量：34,000㎡

开业日期：2024年2月

项目由食乐栋「丰洲场外江户前市场」和温浴「东京丰洲万叶俱乐部」两个区组成，是一座东京美食、温泉、购物一次满足的设施。

“丰洲场外 江户前市场”为三层建筑，属于用餐及娱乐区域。这里的复古老街充满江户风情，选用丰洲新鲜海产及食材烹制美食的餐厅、商铺栉次鳞比，您不妨漫步其中，体验怀旧氛围。

二楼“丰洲中央大道”有多家热门餐厅，能享用鳗鱼、寿司等江户前美食。除此之外，还可品尝以江东区知名美食“深川饭”为灵感，使用海瓜子、番薯制作的当地美味“深川可乐饼”。“行家小径”区域则可品尝竹串水果、牡蛎等新鲜时令食材及严选美食。您可来此边走边吃，或在酒吧小酌一杯。

江户前广场矗立了一座巨大的“时之钟”，人们可以聚集在此欣赏社区活动。一楼“庆典广场”也会举办活动。三楼美食广场设有江户式吧台，可大啖寿司、海鲜盖饭、烤肉等。

“丰洲江户前通”是延伸至“丰洲场外 江户前市场”外侧的步道，您可一边欣赏四季不同风景，一边惬意散步。另外还有日式咖啡厅及礼品店，您一定能在这里觅得中意的纪念品。

“东京丰洲 万叶俱乐部”则是“都心温泉街”，这里的温泉及疗愈设施24小时营业。建筑由地上10层及地下楼层构成，楼顶设有两处景观足浴庭园（入馆者专用，免费对外开放使用），能够360度饱览丰洲及海滨风光。

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大阪 GrandGreenOsaka

所属城市：大阪

建筑形态：商办综合体

项目体量：24公顷

开业日期：2024年9月6日先行开放部分区域

项目以“创造大阪MIDORI LIFE”为核心理念，旨在通过绿色可持续的方式创造一个能够拥抱多样性的社会空间，为市民提供更加宜居的生活环境。

整体规划大致分为三个区域：中央城市公园、北区和南区。

其中，最为亮眼的是占地面积约4.5公顷的梅北公园。

这是世界上最大的TOD公园之一，内部有着大草坪、樱花树、银杏树大道等自然景观，并且连接了南北两区。相关负责人曾表示，大阪MIDORI LIFE中的“MIDORI” 不仅象征着新的萌芽和成长，也意味着新的产业和初创企业的诞生，他们希望在这一绿色的环境中推进这些发展。

此外，公园内白色波浪形设施也极具辨识度。“大屋顶”以地景式建筑的形式与周围环境相融合，成为项目的标志性建筑。建筑下方巨大的开放空间将成为各类活动的举办场地，开业首周，项目就举办了乐队演出、展览、市集等活动。

而在北区，已经开业的北馆集商业、办公、酒店于一体，引入了众多符合绿色健康生活方式的品牌。而作为北馆的重点品牌之一，希尔顿生活风格品牌 Canopy by Hilton 在日本的首家酒店已入驻项目的十一层并一同开业。特别的是，酒店还提供租赁自行车等特色服务。

而南区则规划了更丰富的商业组合和高端酒店设施。未来，这里将落成两栋高层建筑，并与新建的车站相连，打造出一个集商务、休闲、旅游于一体的复合性空间。

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结语

商业，作为人们生活的重要组成部分，它的每一次蜕变都承载着人们对美好生活的追求；商品、环境、氛围的选择与塑造，都是为了让人们的生活更加精彩纷呈。

如何与当地的文化和消费需求结合，打造被客户看得见、记得住的商业体验，或许就是我们当下及未来十年最重要的「研究课题」。